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●●●不動産鑑定士の実務について語るスレ●●●

1 :名無し検定1級さん:04/04/02 14:52
既に鑑定士となって実務に就いている人たちで業界の情報交換をしましょう。
※受験ネタ、就職ネタは他所でお願いします。

2 :名無し検定1級さん:04/04/02 14:56
そろそろ固評の契約に向けて動き出してると思いますが
皆さんのところはダンピング合戦どうなってますか?


3 :名無し検定1級さん:04/04/02 20:16
 ある東日本のロースクールは1月、前期日程試験の募集定員と同数の合格者を発表した。しかし、入学手続きをしたのは半分以下だった。補欠合格を出したが定員に満たず、後期日程で枠を埋めた。「それでも、入学式を迎えないと分からない」と担当者は言う。

 司法試験合格者を出したことのない大学のロースクールの関係者は「書類審査ではどうしても、新司法試験に受かりそうな人を、という視点になる。医師や東大、京大、早慶出身者ばかりをとり、学歴審査みたいになっている」と明かす。

結果、自校の法学部出身者がほとんどいなくなったという。

 大学法学部は司法試験の役に立たないとして、予備校に流れた法曹志望者をロースクールに呼び戻したい。当初は法学部出身者のための2年制短縮コースを軸にする――制度設計段階で大学関係者はそう思い描いた。



4 :名無し検定1級さん:04/04/04 07:50
>>3
はげしくスレ違い氏ね

5 :名無し検定1級さん:04/04/04 19:57
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6 :名無し検定1級さん:04/04/05 12:41
◆有名人ゲイリスト(バイ含む)
阿部寛 織田裕二 三上博史 風間トオル 松平健 タモリ 宮本亜門 槙原敬之
久保田利伸 氷川きよし 浅倉大介 平井堅 山咲トオル 平井堅
美木良介 川野太郎 酒井政利 松村雄基 鶴見辰吾 中上雅巳 水野晴郎
平幹二朗 大沢たかお 成宮寛貴 大江千里 福岡翼 中曽根康弘
中田英寿 今井翼 山本太郎 萩原健一 室田日出男 フローラン・ダバディ
イアン・ソープ  マイク・ピアザ  高橋克典  彦磨呂  モックン 高橋由伸
もののけ姫の米良 ジャニー喜多川  元DREAMS COME TRUEの西川
CHEMISTRYの堂珍

7 :名無し検定1級さん:04/04/06 15:36
仕事が無いので、一日中庭の草取りをしていた。

8 :名無し検定1級さん:04/04/06 23:47
簡易なんてもうやりたくないよ。
これを後30年以上続けていくなんて…。

泣きたくなってきた。



9 :名無し検定1級さん:04/04/07 00:09
うちは主にデューデリだから、今の時期結構ヒマ。
でも、もうすぐ地価調査始まるね。嫌だな(;´д`)

10 :名無し検定1級さん:04/04/07 02:01
>8
世の中のだいたいの仕事は30年間続けると思うと泣きたくなると思うが…

11 :名無し検定1級さん:04/04/07 09:47
7<
お前はまだ庭あるからいい。
オレは仕事が無いので、アパートの部屋の掃除をしていた。

12 :名無し検定1級さん:04/04/10 03:22
29歳士補。
業界から足を洗いたいのだが。

リフォーム営業とかしかないのかな?

13 :名無し検定1級さん:04/04/10 08:49
>>12
やすらぎしかないぞ。

14 :名無し検定1級さん:04/04/10 09:37
リフォーム リフォーム 片岡アツシ!!!

15 :名無し検定1級さん:04/04/10 19:06
>8
簡易を馬鹿にしないほうがいいよ。年をとると頭を使わないですむから楽だし、
依頼者もそんなに精緻な価格を期待していない。
数をこなせば、補助者の給与ぐらいカバーできる。


16 :名無し検定1級さん:04/04/11 10:11
かんいっていくらくらいですか?

17 :名無し検定1級さん:04/04/11 15:34
16<
7万前後、でも最近はダンピングが進んで5万、中には3万でやる人もいるらしい。
でも、鑑定士の負う責任は一般の鑑定と同じ。

18 :名無し検定1級さん:04/04/12 16:28
>>8
じゃ早く辞めろや
他に取り分が回ってくるから

19 :名無し検定1級さん:04/04/12 16:46
test

20 :名無し検定1級さん:04/04/12 23:50
人質3人程度で自衛隊が撤退すると思われてたってことだよな。

アメリカ人やイギリス人の誘拐事件はないよな。

イラク人も誘拐ごときで軍隊が撤退するとは思ってないから。

日本は恐ろしく舐められたな。

いや、撤退するかもと考えるのは日本人の発想じゃないか???

つまりサヨクが絡んだ自作自演。



21 :名無し検定1級さん:04/04/12 23:54
自作自演がばれたようだ

でるにでられない

あせる

意地になる

自作自演と言わせないために三人のうち一人が
殺されたと見せかけるため覚悟の死

政府批判


この線が一番厄介




22 :名無し検定1級さん:04/04/13 09:34
>20、>21
他のスレでやれ。低学歴はこのスレにくるな。

23 :名無し検定1級さん:04/04/13 14:11
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24 :名無し検定1級さん:04/04/14 15:40
>23
お前も暇だな。よっぽど仕事が無いんだな。
もっとも、忙しい鑑定士は2チャンなど見ていないけど。

25 :名無し検定1級さん:04/04/16 00:23
    ____
   /∵∴∵∴\
  /∵∴∵∴∵∴\
 /∵∴∴,(・)(・)∴|
 |∵∵/   ○ \|
 |∵ /  三 | 三 | __/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
 |∵ |   __|__  |┃ < >>1 低学歴低脳乙
  \|   \_/ /┃  う\_____
    \____/ .┃ る. .|
      l二エ二l. . .┃ せ |
    /  o   \  ┃ |  |
    |   o     | . ┃ 馬  |
    | |  o  |_ ̄|○ 鹿  |
    ヽ|ll━@━l|  ̄┃ !  |
     |  ||  │  ┃    |
     |  |   |   ┃  ̄ ̄
     |  |   |   ┃
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       |__|__|.     ┃
      ( | ) .   ┃
       ̄ ̄





26 : :04/04/22 18:45
age

27 :名無し検定1級さん:04/04/23 05:14
マジレスなんだけど、皆さん他の士業とどんくらい付き合いある?
俺、皆無。昔、補助者で居た事務所は税理士べったりで、そこから独立した後輩
も、その辺から掘り起こすとか言ってて・・・
自分は、信金の担保評価ばっか。。

28 :名無し検定1級さん:04/04/23 09:44
信金の担保評価か。楽でいいジャン。
何も、難しい鑑定評価ばかりが仕事じゃないヨ。
先日あった減損会計の研修会が役立つ鑑定士は1%以下。
周りにいた人は、居眠りしたり、週刊誌を読んだり、中には鑑定書の下書きをしている人もいた。


29 :名無し検定1級さん:04/04/23 20:42
信金の担保評価? デューデリもどきのさーびさーの評価も楽だよ
数こなすのは大変だね。信金は結構地域かたまってそうですが、あたいらは
範囲広くて・・・こんど転職しようと思うんだけど、このスキルって評価高いの?
転職経験者いましたらきぼんぬ

30 :名無し検定1級さん:04/04/24 01:05

自作自演













絶対反対




31 :名無し検定1級さん:04/04/24 04:35
>>29
転職経験者ではないのだが、積算中心の銀行の担保評価というのは
あまり意味がない。今鑑定士が転職で評価されるのはプライシング能力。

正直なところ巷で流行ってるデューデリの下請けというのは求められる
のがプライシング(つまり値付け)ではなくどれだけ有効な情報をひろい集めて
来たかと言うことであって、その集めた情報を基に元請けの所で価格を
決めていることが多い。

だから最近日経の求人でもデューデリ経験者募集とかよく見かけるが、
例えば「品川駅前の事務所ビル、CAPと坪賃料は?」とか聞かれて
それらしく答えられるような奴は良いところに転職している。

と・・・・・・・・・・俺は周りを見て思った。

32 :名無し検定1級さん:04/04/24 09:57
俺の経験からしても31の意見はもっとも。
でもそれは東京基準。地方ではマダマダ昔どおり。

33 :名無しさん@引く手あまた:04/04/24 12:49
良いところに転職って例えば?

34 :名無し検定1級さん:04/04/24 13:09
>>1
糞ベテ














氏ね



35 :名無し検定1級さん:04/04/24 21:57
>>29さん
「有効な情報をひろい集めて」 それは法務局や役所にいって調査することですか?
元請けっていわゆるクリーヅさんやサンユーさんのことなんでしょうか?
本州にいないもんでわからん
うーん、大都市にてんしょくしたいよ
 


36 :27:04/04/25 00:19
>28,29
担保評価、確かにラクです。
でも、割と地域も類型もマチマチです。
自分の田舎に土地持ってる人なんかも多いですから。

度々なのですが、皆様、他士業との付き合いは?
資産家抱えてる税理士、会計士
サービサーやってる弁護士
絡みたいんですがねえー

37 :名無し検定1級さん:04/04/25 10:11
>36
東京の郊外の市で開業して、税理士、会計士、弁護士、司法書士と提携しています。
提携といっても付き合い程度ですが、仕事を依頼されるのは年に4〜5件です。
東京の区内で開業している人はどうか解りませんが。


38 :名無し検定1級さん:04/04/25 23:46
将来、鑑定士で食っていけるのか?
とにかくガンガレ!

39 :名無し検定1級さん:04/04/26 02:38
>>32
良いところに転職という時点でもう東京しかないんじゃないかと。
地方では独立しかないのでは?

>>33
何を持っていいところというかというとアレだけど、まあ世間一般的に
カタカナの銀行とか証券とかその他あれこれ

>>35
デューデリではその辺の調査はあまり重要視されない(鑑定士なんだから
できていて当然なんだけど)。極端な話収益ビルとかなら土地の面積が
違ってても最終的に価格に反映されないからあまり関係ない。それよりも
近くの同じようなブツがいくらで売れたとか、テナントの評判とか表に出てこない
実際の賃料とかを聞き出したりすると評判が良いって話。

クリーヅさんは確か自分の所で買ってるから元請けなんじゃないかな?
よく知らんけど。つまり自分の所で不動産とか債権買ってる所、下は
クリーヅさんとかリサさんから銀行・証券まである。サンユーさんは違う。
あそこで得られる物はたぶん何一つ無い。

40 :名無しさん@引く手あまた:04/04/26 11:26
日産に転職なら一流だけどな。
今日決算だっけ。

41 :名無し検定1級さん:04/04/26 12:20
転職の道具に鑑定士をとったのか?情けない奴等だ。
転職マシーンになってしまったら終わりですぞ

42 :名無し検定1級さん:04/04/26 15:36
日産は三流ではないけれど二流。」元社員

43 :名無し検定1級さん:04/04/29 21:23
日経キャリアマガジン4月号読んだ香具師いる?
「究極の顧客獲得術」と題して鑑定士1000万円とあるがどう?

44 :名無し検定1級さん:04/04/29 21:35
>>43
ひっしで頑張っても1000マン。
会計士は8000マンだったでしょ。

45 :名無し検定1級さん:04/04/29 21:52
>>44 会計士は基本的にサラリーマン...

46 :名無し検定1級さん:04/04/30 16:06
苦りー℃ねぇ。
毎度、求人してるねぇ。
なんでだろねぇ。

47 :名無し検定1級さん:04/04/30 19:52
激務らしいぜ。

48 :名無し検定1級さん:04/04/30 22:48
しかも、単純作業

49 :地方爺鑑定士:04/05/03 01:26
隠れサイト発見。
若い人の発想力に脱帽。
「目指せ21世紀型不動産鑑定士」
サイトは未完成だが、今後に期待しとりまする。
www.a151.jp

50 :名無し検定1級さん:04/05/03 10:17
>>48 
苦りー℃って、大量・迅速・安価の評価は下請けにまわしてるんじゃないの?
だから、単純作業ってチェックのことだよね
>>47
激務のわりにはここの社員はたいてい3次もちゃんとうかってるよね

確かに求人覆い藁、これと日ノ本あプレイざーね

51 :名無し検定1級さん:04/05/03 21:56
うかってないよ、ね、せんせい。

52 :名無し検定1級さん:04/05/06 07:20
地方鑑定士です 連休明けですが、今は地価調査以外の仕事は
ないです 今週は協会研修や他の士業の勉強会などに参加ですが
本当は営業をしないといけないのかも でも、営業先も限られています
公共、金融機関は先輩鑑定士の独占 Uターン開業組なので地元人脈もなく
ちょっと苦しいです 皆さんはどのような営業をされていますか
一番堅いのは固評だと思いますが それまでのつなぎに簡易でも
あればいいのですが・・・
 

53 :名無し検定1級さん:04/05/06 09:33
栗ちゃんって3次受かるの?新興勢力の社員は洗脳されているような
振る舞いが嫌だ。どうにかならんか

54 :名無し検定1級さん:04/05/06 09:36
>>43
俺は1000万で充分幸せw

55 :名無し検定1級さん:04/05/06 09:55
>54
同感。オレも1,000万強ぐらいだが、サラリーマンの時より自由な時間があって
かえって幸せ。

56 :名無し検定1級さん:04/05/07 09:56
開業して8年目だが、昨年の年収は600マソしかなかった。
今年はもっと減りそうだ。単価下落がこたえる。

57 :名無し検定1級さん:04/05/07 14:14
公的評価の単価はますます下がる。
よって所得も下がるでしょう。

58 :名無し検定1級さん:04/05/07 15:11
所得が上がっているのは、東京の一部の鑑定士だけ。

59 :名無し検定1級さん:04/05/07 20:54
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/tg/detail/-/books/4880651109/reviews/249-5368232-4071509

この本で税理士に鑑定業界のことが酷評されていた。
(ちなみに2ちゃんで書かれているような食えないとか、補助者が悲惨とかそういう内容ではないです。)
ようは鑑定士は役立たずだという内容なんだけど。

書いてあることとってあたっているのかなー。


60 :名無し検定1級さん:04/05/07 21:08
>>59
うせろ ↑いつもの卑猥なアドレス注意

61 :名無し検定1級さん:04/05/07 21:22
>>60

卑劣?、俺はただの受験生で、鑑定業界の実態が気になるだけなんだけど。
書いてあることが間違っているなら、間違っていると教えて欲しい。

つーか、間違いだと言ってくれー。


62 :名無し検定1級さん:04/05/07 21:24
>>60

卑劣ではなく、卑猥ね、すまん、読み間違い。
君はそんなにオイラを信用できないのかい。
書き込みの中身見れば、卑猥な画像かどうか検討つくでしょ。


63 :名無し検定1級さん:04/05/07 21:26
つーか、アドレスがamazon.co.jpなんですけど。
どう考えても、本だろうよ。


64 :名無し検定1級さん:04/05/07 21:57
>>59
地価公示がいい加減なのはね〜、制度そのものの頓珍漢と
重箱のスミっこで大騒ぎする国交省の宦官バカ鑑定官と
キンタマ無し、能力無しの香具師鑑定士の
「三位一体」によって構成された、テキトーな当てずっぽう価格だから。

よって
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/tg/detail/-/books/4880651109/reviews/249-5368232-4071509
の著者の指摘は「一面」としては当たっているんだよね。

でもさ、>>59がこれから業界に入ってくる人なら、そんなこと心配する必要ないよ。
地価公示が鑑定制度の根幹であると「錯覚」して、それにしがみつく必要はない。
国交省のバカ鑑定官などは怒鳴りつけて尻まくってやればよいのだ。
(おいらは大げんかしてやめた)

地価公示はたしかに「根幹」をなしているが、そんなもんは当てずっぽうの御用組合だね。
我々の業際は広い。狭いと思わずに「広げる」ことが肝要だし
現に頑張って新規業際を開拓してる野郎はいっぱい居るぜ。

そんなつまらん、それこそ「一面だけ」をあげつらうような
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/tg/detail/-/books/4880651109/reviews/249-5368232-4071509
なんぞに惑わされず、はよう業界に突入してこいよ、ボケ!

65 :名無し検定1級さん:04/05/07 22:34
↑カックイイ

66 :名無し検定1級さん:04/05/07 23:01
>>64
その新規開拓について不動産鑑定5月号で議論されてる。
要は、どうやって食っていくか。
業としてあまりに狭くなっていっているので、大変だね。

67 :名無し検定1級さん:04/05/07 23:18
>>64
サンクスです。実はオイラ、現在公務員で、むかし公共用地の買収関係の
仕事していたけど。用地買収関係の話もあった。
「用地買収はもともと土地を売りたくない人から買うものだ。だから、本当は通常より高い値段で
買うのが当たりまえだ。しかし、相当補償の名の下に安く抑えてきた、だから買収の現場では、本当は
高い価格で買収されている。役所は会検から逃げるために、鑑定士に高い額の評価書を書かせて
鑑定士もプライドもなく受け入れる。だから通常の地価の150%程度で買収されることもよくある。(要旨)」
ちょっと待ったー。
確かに1面の真実だけど
@別に150%もの補償をしなくても、かなり割高な物件補償や税の優遇措置でかなり地権者はメリットを享受している。
だから、ほとんどは適正な価格で契約しているし、役所が鑑定士に鉛筆舐めてもらうことが
それほど起きるわけではない。
A仮に鉛筆舐めてもらっても150%などあり得ない。そんなものを認める鑑定士もいなければ
そんな値段でしか買収できない不細工な用地マンばかりじゃない。
つーか、俺は鑑定士の出した額よりも若干安い額を提示していつも落としてきた。
「役人はほとんど鑑定評価など知らない。中身なんてどうでもいい、逃げ道だから印鑑さえ押してあればいい。」
ちょっと公務員なめすぎとる。つーか役人だって今日び自分で簡単に土地の値段をはじくのだから。
(鑑定士に評価してもらう前に、自分である程度のラインをはじく必要がある。
ほとんど知らないはいいすぎ。

まー、確かに、用地屋は契約を取るのが仕事だから、その契約額が適正かどうかは興味ないけど。
監査の説明をするほうのデスクワークやっている担当者は中身にをきっちり精査しとった。






68 :名無し検定1級さん:04/05/07 23:52
>>67
そりゃあんた優秀やな。
しかし宅地は150%は無理としても、その他の地目なら大いにあり。
実際に見てるから。
それにしてもその本の「公示価格のしくみ」は笑える。全くその通りだから。
改善しようという鑑定士いるのかね。

69 :しーほー:04/05/08 00:04
無名の森田さんあたりに業界批判されても痛くないけど、橘あきら みたいな人に
業界批判されたら、すごくへこむよね。


70 :名無し検定1級さん:04/05/08 03:08
>>68
本気で改善してしまったら、鑑定士は生きていけない。
だから、このままにして、お願い。

71 :名無し検定1級さん:04/05/08 09:20
64さんのように喧嘩する勇気はない。
70さんと同じ気持ち。残念ながら。

72 :名無し検定1級さん:04/05/11 20:53
みなさんところの今年の湖底の単価はどう?
漏れんところは激化しそうで確実に収入減る悪寒

73 :名無し検定1級さん:04/05/12 00:58
クリうざすぎ。

74 :名無し検定1級さん:04/05/12 07:48
>>72
前回は6万台 今回は4万円台か でも他と比べるといいほうだろうね

75 :名無し検定1級さん:04/05/12 12:18
去年の段階から高次並みで予算組んでもらいましたが、

76 :名無し検定1級さん:04/05/13 23:31
固定はやはり入札形式が多くなるのでしょうか?
お役人さんもいままで頼んでいた鑑定士に依頼するほうが、楽だからね
まあ、入札なんかにはならないというふうに皆、安心しきってます。

77 :名無し検定1級さん:04/05/14 09:31
>>68
まあ常識的には高めの値段がでるのはやむを得ないよね。道路公団の農地
買収を見てみればわかるよ。

森田の本はどうでもいいだろ。あいつは自分が裁判で言ったことが正しいと
主張したいがために本を書いてるだけ。公示がおかしいといっても統計は
現実の後追いだからしょうがない面もある。不動産の鑑定評価は海千山千の不動産
屋が信用できないから理論的に第3者の立場で適正な価格を出すためにある。
不動産屋が土地を買う時にはできるだけ安くするだろうし、売る時はできるだけ
高く買おうとする。彼等が鑑定評価額を批判するときは自分の利害がその根拠と
なっている。だから信用できない。
批判するのは楽だが、なんでも1ミリも狂いもなく世の中は動かんよ。
最近はほんと器量の狭い人間が多くなったものだ。


78 :72:04/05/14 22:51
>>76
市町村の財政も苦しいし、増えるところ多いかもね。
旧態依然の市町村も相変わらず多いが、旧態依然の爺鑑も多い。
おまけに年金はやたらもらえるし。
若手はどんどん報酬額が苦しくなる。生活やっていけるか。

79 :名無し検定1級さん:04/05/14 23:25
腐敗した3次試験の呪縛から解かれ、
新たに官邸市になるもの達の怨念が聞こえてくるのは近い。

80 :名無し検定1級さん:04/05/15 10:55
鑑定士はもう飽和状態。
新制度になって、合格率下げろ。

81 :立地ブランド+100:04/05/16 01:01
それにしても不動産鑑定5号の内容にはがっかりしたな。

82 :名無し検定1級さん:04/05/16 10:28
俺のまわりの鑑定士は年収2500万以上だよ。
年収5000万の人もいるよ。
そういった人たちは皆、競売評価をやっています。

83 :名無し検定1級さん:04/05/16 10:54
確かに競売をやっている鑑定士は収入は安定している。
ただ欠員がないとなかなか入れない。
裁判所は最近、若い人を採用する傾向がある。
次の採用に備えて若い人は今から勉強しておけばチャンスだ。

84 :名無し検定1級さん:04/05/16 16:15
チャンス、チャンス、チャンス。
白井貴子。

85 :競売:04/05/16 19:55
競売評価はこれからは厳しいよ
今後ネット公開されるし最近損害賠償請求も多いし・・・
知り合いの鑑定士は道路調査失敗して1500万損害賠償させられた
今後は土壌汚染も怖い・・・


86 :立地ブランド+100:04/05/16 20:58
やすらぎに転職すれば。

87 :名無し検定1級さん:04/05/17 23:38
新たに登録できる不動産鑑定士補は平成17年が最後となり,
よって平成17年の11月から行われる実務補習が最後の実務補習と
なるようです。(国土交通省談)

88 :名無し検定1級さん:04/05/18 00:10
85≫
ただどのような職種でも、皮肉にもリスクが高まる程需要は高まってきますが。

89 :名無し検定1級さん:04/05/18 11:32
当方、かなりの田舎の県在住ですので
競売評価人は誰でもなれます。
ただし案件自体もそう多くないので、競売だけの売上は年500万〜700万といったところ。

最低限食べていけるだけの安定収入としては魅力的。
でも確かにリスクが高まってきてるから一長一短かな・・・。

90 :名無し検定1級さん:04/05/19 00:42
>>87
そうすると今年3次はかなり激戦だな
来年はかなりモチベーションさがるよ

91 :名無し検定1級さん :04/05/19 01:19
金だして勉強するのと
金だして士になれるのはどっちがいいのかは明白。

92 :89:04/05/20 09:39
>かなりの田舎の県在住ですので
競売評価人は誰でもなれます。

ちょっと説明不足でした。
「不動産鑑定士」ならば誰でもなれるということです。

93 :名無し検定1級さん:04/05/20 10:35
田舎は良いよなあ。

94 :名無し検定1級さん:04/05/21 09:47
これからは地方の時代だね。
東京で生き残れる鑑定士は一握り。
同年代の平均的サラリーマンの方が収入が多い。

95 :名無し検定1級さん:04/05/21 10:36
んなこたない

96 :現役鑑定士:04/05/21 12:46
鑑定士は、市場実態をつかめてない人がほとんど。
鑑定士はあくまで「市場を代行」することがその本来の任務なので、理屈だけ勉強していたところで、その任務は果たせない。
そして鑑定士の大部分は、不動産市場の実態は何もわからないまま、市場と乖離したところで屁理屈(たまに屁理屈にさえなってなかったりする)だけを
こねくり回すことになる。
公示価格がどうだ、路線価がどうだ、先例がどうだ、
ちょっとかっこいいこと言ってるみたいでも、この建物は古いから、ワンルームだからcap0.1%上乗せ←その定量化された根拠はどこにあるんだ!
どうせどっかで聞き込んできた話の受け売りじゃないのか!!

・・・・やっぱり、実際に売買・賃貸・ディベロッパー・PM・証券化など、利益獲得を目指してぎりぎりやりあう現場で
働かないと不動産の真実は見えてこないと思う。地価・賃料・cap、PM実態、全部現業の人間に聞かなきゃ、市場動向はわからない。
そういった人間からは明らかに鑑定士は見下されてる。だって、鑑定士が彼らに教えを請うことはあっても、鑑定士が彼らに提供できる
有益な情報なんて、何もないからね。不動産のことなんて何も知らない馬鹿な奴ら、と思われてる。



それに市場動向のみならず、不動産は、建築・法律・税務などあまりにも広範囲な分野について正確な知識を有していないと、その価値を
把握することができない。しかも建築法規や税務は、ころころ変更される。鑑定士の大部分は、正確な評価をするための知識を有さない。
各分野に専門特化した人間(建築士・弁護士・税理士)でさえ、その分野すべてについて完璧ではないだろう。
まして、世間からエリートと目されるキャリアを持つ人間からはほぼ完全に無視され、試験難易度も低く、かつ試験内容も実務からは乖離し、
知的水準のレベルが高いとは言えない(せいぜい平均並み、マーチや駅弁国立が中心、早慶がエリート)鑑定士の場合、その知識や
分析能力の程度もたかが知れている。

こんな鑑定士にGMSやホテルの評価なんかできるわけがない・・・。オフィスビルやマンションの評価も怪しいと思う。



97 :現業鑑定士:04/05/21 13:34
現場の各方面のプロに聞いてそれをまとめて評価書作ってるんだから、それでいいじゃないか。
自分の頭の中に市場動向とか専門知識とか全部ストックできるわけねーだろ。

98 :名無し検定1級さん:04/05/21 15:21
我とわが身を振り返りと、96さんの意見はもっともだと思う。
だから94さんのいっているような現実も出てくる。


99 :名無し検定1級さん:04/05/21 17:16
菓子折持って相場聞きにいくのがギブあんどテイク?(涙

100 :現役鑑定士:04/05/21 18:38
>>97

確かに、評価自体に対する社会的なニーズはあるし、各方面の専門家の意見を集約して、
概ね妥当な評価書を作ることはできる。でも、そこに「鑑定士自身の存在意義」は無い。

ちょっと知能の高い素人さんを少し仕込めば、専門家が分析した詳細な
データをただまとめるだけの仕事はできると思うわけで、
鑑定士として国家資格を有する専門家でなければできないことじゃないと思う。


101 :名無し検定1級さん:04/05/21 21:38
市場性減価って最強ですか?それとも最凶ですか?

102 :鑑定事務所 所長:04/05/21 22:25
仲介業から転身 1日でイヤになりました
鑑定業界の人は現場を見たことがない

信用してもらって何千万円もする物件を買ってもらったこともないのに
中には自分の家さえ買ったことがないのに鑑定なんて・・・ 絶句です

地方の人をさらかん(更地鑑定士)と蔑視する向きもありますが
大手のサラリーマン鑑定士(こちらもさらかん)が「DCFだ」なんて
いってるのもとてもへん 自分の個人会社の決算もしたことないのに
ゴルフ場だ、シティホテルだ、はないでしょう
決算書の落とし穴、あることすらたぶん知らない

時々東京からやってくる卵さんたち
「利回りは、将来性は」なんて聞いてますが
「ほんとに分かって聞いてるの? 新聞記者が向いているのじゃない」と
皮肉の一つも言いたくなる 真剣さがまるでない 要領で世間わたっている感じ
試験受かってもたぶん食べられないでしょう

あー 96さん読んで思わず同感 嫌み書いてしまいました
こんなこと後輩から言われないように、がんばろう

103 :名無し検定1級さん:04/05/21 23:47
地方にもよるかもしれないが、おれんところは
とても食っていける状態になくなってきた。
公共依存のツケが出てきた感じ。更鑑になって
久しいし、勉強不足を後悔している。

104 :ほじょ:04/05/22 00:41
いろいろとこの世界に詳しい方が多いようなので、1つ質問。
私はいま、ある東京の個人事務所に勤めて半年ほどになりますが、
年齢的に大手の事務所にチャレンジするチャンスもあるかと思い
今度、面接を受けようと思っています。
遅くなればなるほど事務所を変えるのも難しそうなので。。。
と、私は思うのですが何か意見がありましたらお願いします。

105 :名無し検定1級さん:04/05/22 00:55
>>103
地方でも固定と競売がそこそこあるところが、いいんじゃない
静岡とか奈良、群馬なんか・・・富山とかは固定のみだろうなあ
どうせ役所は固定入札やらなくて、また例年どうりのカンテイシに頼むんだろな
若手があばれる日がくるぜ

106 :名無し検定1級さん:04/05/22 01:46
年齢が30前で、かつ鑑定士取得者なら、最大手でも入るチャンスは
あると思うよ。実際入った人いたみたいだし。学歴は関係ない

107 :名無し検定1級さん:04/05/22 02:52
この業界、大手でも世間では中傷ダヨ。

108 :名無し検定1級さん:04/05/22 02:53
サービス残業を強要する企業名を公表するスレッド
http://school2.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1073362351/l50

109 :名無し検定1級さん:04/05/22 03:20
>>99
その業者も公示やら調査やら相続税の路線価やら固定資産税額
やら参考にしているんだろうからある意味ギブあんどテイク?

>>102
俺の知り合いのアナリストは全く株やらない。(適当な)分析して
某銘柄奨めたところ暴落して結果個人投資家が合計したら多分
一つの町買えるくらいの損失(いや証券会社は儲かったんだろう
けど)くらわしたりしてるんだが・・・・
どこの世界もそうなんじゃないの。

所詮個人でできる事には限りがあるし、なにも鑑定士に限ったこと
では無いと思うが。

110 :現役鑑定士:04/05/22 03:51
>>109

俺が悩みすぎなのか?単に金儲けの手段として割り切れればねえ・・・。


111 :名無し検定1級さん:04/05/22 07:29
>>105
それが今、競売激減してんだよね。
不良債権処理が一巡したせいか、ここんとこ少なくなった印象。
大都市とその近郊なんかはどうなんだろう。
固定は既得権にぎった連中が幅利かせて、若手にはいつまでたっても
分配する気がない。自己利益の確保に終始している。
若手はひもじい思いして、爺に媚びうるか、もらえるのをひたすら待つしかないんか。

112 :名無し検定1級さん:04/05/22 07:43
>>104
文面から資格取得してるのかどうかわからんけど、
今いる事務所の仕事の質と量が自分にとって
今後役に立たないとの判断なら、門を叩いてみるのも
いいのでは。公共事業の更地と簡易評価、競売で
食ってる事務所なら間違いなく将来性はない(w
ただし大手といっても激務のところ多いだろうから
覚悟の上で。案件は個人事務所とは比較にならない
くらい勉強になるのが多いと思う(大手にもよるかも)。

113 :鑑定事務所 所長:04/05/22 08:00
>>109

私の言いたかったことは、鑑定士の資格にとらわれて
公的評価の事例収集(地方)や調査業務(中央)だけにとどまらないようにと
言うこと

評価書作成が仕事になると書類の本数=報酬となり、収入を増やすには
単純な作業を繰り返さざるを得ず、家族や自分の時間、仕事に対する
充実感がなくなる 家庭が破綻した鑑定士も多い
不幸になるため鑑定士になったのではないはず

公的評価やデューデリで日銭を稼ぎつつも(浮き世の苦労をしつつ)、
先は周りの鑑定士や他業界の人をまとめて新しい方向に進んでいけるような
先見性、人間性、交渉力、リーダーシップを身につけるよう行動してます

勉強中の方が試験や業界動向、収入を気にするのは仕方がない
しかし、中堅の私たちを見ている後輩たちに、希望の持てる姿を
見せたいものです


114 :ほじょ:04/05/22 09:01
アドバイスありがとうございます。
>>106
 30前で士ならチャンスはあるんですね。
なんか年を重ねるごとに大手への道は少なく
なっていく印象を持ってました。
>>112
 二次は合格しているのですが、補ではありません。
仕事の内容も考慮して考えてみようと思います。
しかし激務・・・。よく聞きますね。

115 :名無し検定1級さん:04/05/22 09:42
地方で民間の仕事あるのは県庁所在地くらいだね。
それ以上田舎行くと大変なことになる。


116 :名無し検定1級さん:04/05/22 10:40
>>102
仲介業者から転進したお前が分析どうこうを言える立場か?あほ。

117 :鑑定難易度:04/05/22 11:12
再開発コンサル>競売・再開発評価・継続賃料>財務局・固定>地価公示・用地買収




118 :名無し検定1級さん :04/05/22 11:15
>>単純な作業を繰り返さざるを得ず、家族や自分の時間、仕事に対する
充実感がなくなる 家庭が破綻した鑑定士も多い
不幸になるため鑑定士になったのではないはず

でも恐ろしく単純な仕事をする公○員は人気あるよ

119 :名無し検定1級さん:04/05/22 14:33
113さんの意見はもっともで頭が下がります。
でも単純な作業は楽で割り切ってやっています。
補助者にやらせたらどうですか?

120 :名無し検定1級さん:04/05/22 17:56
月刊不動産鑑定5月号読んでない奴多すぎ。この業界あとは下り坂のみ。

121 :名無し検定1級さん:04/05/22 23:47
女史、研究除を非難してたね。

122 :名無し検定1級さん:04/05/23 09:53
1%の勝ち組と99%の負け組の業界。

123 :名無し検定1級さん:04/05/23 09:59
http://www.geocities.jp/gechi_getuo/

124 :名無し検定1級さん:04/05/23 10:32
>>116
おまえみたいなアホがいるから業界が馬鹿にされるんだろう。
出身なんて関係ないだろうが。おまえこそその前は何やってたんだよ?

125 :名無し検定1級さん:04/05/23 11:29
群れロ、群れテロ、研究徐
群れテリャ、稚鳥も鳴かずは撃たれまい。

126 :名無し検定1級さん:04/05/23 23:04
公的評価(公示250万・調査70万・国税70万・固定(時点修正含む)300万/年・精通者60万+αで
一人で自宅兼事務所でやれば余裕で食えていけるじゃん。
経費もそんなに掛からねーし。
そんなに悲観することねーんじゃねーの?


127 :名無し検定1級さん:04/05/24 00:01
>126
っていうか仕事ないって言ってる先生でも所得1500〜2000万。
なにも不満言わない先生は、3000万位あるんだから
あんまり本気にするなよ、このスレ。

128 :名無し検定1級さん:04/05/24 02:02
126や127が主張してる報酬は既得権益の爺姦の話。新規開業者は公共関係
は殆ど参入できない。都心は飽和状態。比較的恵まれてる地方でも古参組が利権
握ってるから連中の下請けが少し取れるぐらい。開業1年目無収入。2〜3年目
で年間売上(収入ではない)が100万ぐらいは珍しくない。TACやLECは
古参業者の過去の儲け話を誇張してるだけ。現実は厳しい。



129 :名無し検定1級さん:04/05/24 09:55
128に激しく同意。そのとおり。

130 :名無し検定1級さん :04/05/24 21:23
鑑定評価書に取引事例の写真は貼り付けるべきか
悩んでいます。閑静とした住宅地域で写真をとるのは
精神的に疲れますよね・・・・

131 :名無し検定1級さん:04/05/24 21:48
精神的に強くないとこの業界に向いてない(自営はみんなそうだが)。
かなりタフな俺だけど、公示の枠取るのに新人と競合して排除した
時はしんどかったな。かなりえげつない手使ったからそいつはもう
立ち直れないと思う。北関東の某市で開業したての士が自殺したら
そいつだな。最近の若い人は試験勉強は出来るけど気が弱すぎるよ。
少し脅しかけただけで分科会こなくなっちゃうんだもの。


132 :名無し検定1級さん:04/05/25 00:23
>128
既得権益の爺姦って・・・地方では8割程度占める。
それって既得権って言わないよ。

開業1年目無収入。2〜3年目
で年間売上(収入ではない)が100万ぐらいは珍しくない。>もうアホですわ。
年間100人独立して1人いるかどうか、マジで。

133 :名無し検定1級:04/05/25 10:11
>130
質問です。
取引事例の写真を評価書に添付するのは、守秘主義には反しないのですか?

134 :名無し検定1級さん :04/05/25 18:08
>134
裁判関係の評価の場合つけませんが
民間の仕事の場合付けています。
みなさんは付けていないのでしょうか?


135 :名無し検定1級さん:04/05/25 18:25
取引事例の写真添付だと!
おい!その事例は関係人了解のもと自前で作った
取引事例だろうな!
もしも他者作例したものだったり公示・調査で反
射的に出された取引事例を協会等で入手したもの
だったら、絶対許せん!!!
評価書に添付は絶対いかんぞ。
事務所控えとして写真撮っておくのは自由。

136 :名無し検定1級さん:04/05/25 20:27
取引辞令のでっちあげは?

137 :名無し検定1級さん :04/05/26 00:33
>>135
「県土木」からの命令だと思うよ まったく違反もはなはだしい
それを堂々とやるんだから、お役人も何かんがえてるのやら

138 :名無し検定1級さん:04/05/26 01:54
132って学生?まだまだ甘いねー。もっと社会勉強しなよ!こういう奴が
いるからTAC斎藤は笑いが止まらんのよねー藁!

139 :名無し検定1級さん:04/05/26 02:07
>138
独立する場所や協会により千差万別です。
あなたは、悪い箇所のみに偏よりすぎ。


140 :資料委員長:04/05/26 09:31
>>137
何県か教えてください。イニシャルでもいいです。
断固申し入れしましょ!


141 :名無し検定1級さん:04/05/26 09:50
昔、勘定書の偽造事件があったとこじゃないの?

142 :名無し検定1級さん:04/05/26 11:20
>>135
田舎の県や市町村レベルでは要求してくるところ結構あるぜ。<取引事例の写真
事例は地番まで入ったものを出せと言うし。

漏れは例え自前で作った事例でも、プライバシーの問題があるのに絶対添付は出来ない。
情報公開で誰に見られるかわかんないし、それを当事者が了承するなんてありえねぇ罠。

だから漏れは鑑定書とは別冊にして「内部資料・マル秘」として提出してる。
要求されるのに絶対出さない訳にはいかねぇから苦肉の策だ。

でもなー、古くからやってる爺鑑は未だに地番入り、写真入りの鑑定書出してるぜ。
しかもつい最近まで漏れの県の研究所の支所も出してたのにはぶったまげた。
どうなってもシラネーゾってな。
漏れはやらないが、商売敵なら市民オンブズマン使って開示させて叩くことも可能だ罠((( ;~Д゚)))ガクガクブルブル

143 :142:04/05/26 11:24
おっと言い忘れた。
内部資料・マル秘別冊で出す時は、もちろん社名も鑑定士名も入れないw
ほんっと苦肉の策だ。

144 :名無し検定1級さん:04/05/26 12:09
>>142

ぎりぎりの苦肉の策だよね。俺も似たようなことをしたことがあるよ。
社名等一切入れず、「絶対開示するな!問い合わせきてもしらをきりとおす!」つーて。
それでも胃がきりきり痛んだが。

145 :名無し検定1級さん :04/05/26 12:44
地番をいれないのはどーかな?
比準価格が適正かどうか依頼者は
検証できなくなるよ

146 :名無し検定1級さん:04/05/26 13:00
>>145
自分で元情報から入手して作成したものは分からないが
協会事例ならば、ばれれば処分の対象になるのでは。

147 :名無し検定1級さん:04/05/26 13:19
>>146
だな。
公示調査の事例ならダメだろ。
「独自調査した。たまたま協会事例と鰍チた」と言い張る手もあるが。


148 :名無し検定1級さん:04/05/26 15:20
アンケートの依頼もちゃんと秘密守るということが前提だし。

149 :名無し検定1級さん:04/05/26 21:40
最近、公示・調査の取引事例のノルマ少なくなったよね

多数の事例を豊富に収集し・・・できねぇんだよね

業者ともお付き合いなく、そのうえ事例まで取り上げられたら、もうだめだ

150 :名無し検定1級さん :04/05/26 21:55
でも逆に取引価格がすべて公示されるようになったら
大変なことになる。
例えば競売では戸建住宅の取引事例比較法を
やらされるかもしれない・・・
執行抗告の嵐だぜ

151 :名無し検定1級さん :04/05/26 22:03
>149
東京の某分科会のノルマは
地価調査15事例
地価公示30事例だけど
地方はもっと多いの?


152 :名無し検定1級さん:04/05/27 00:38
>>151
俺の分科会はノルマと決まってる訳ではないが
暗黙の了解として1公示地または基準地につき5事例全部
20p担当あれば100事例だ。結構つらい。
工業地や林地は前年のを流用OKだけど。


153 :名無し検定1級さん:04/05/27 01:17
鑑定士は知識も貧弱だし、比準だって鉛筆なめなめしながら
環境条件とかで+20%とかで修正するだろ、もとの取引事例意味ねーよな、
しかもみんな見落としがちだが、複合不動産の取引事例で、土地価格あわせるために恣意的な配分
してたりするし、こんなんで適正な土地価格が分かる訳が無い。

俺が依頼者なら、鑑定士による土地の取引事例比較法はいらん。事例データを生のまま
開示してもらえれば自分で判断するわっつーとこかな。

154 :名無し検定1級:04/05/27 09:29
>153
どこの鑑定士のことを言っているのか?
10年前なら、鉛筆なめなめだが、今はPCの時代。
ちなみに、そういう貴方は、鑑定士を批判するくらいだから、鑑定士以上の資格を
もっているのだよね。
宅建ごときレベルなら、ちゃんちゃらおかしいぞ!

155 :名無し検定1級さん:04/05/27 09:36
いまどき環境で20%も格差を(ry

156 :名無し検定1級さん:04/05/27 09:49
商業地なら70〜80%の格差は当たり前。

157 :名無し検定1級さん:04/05/27 15:47
>153
学生の方ですか?

試験の難易度なんてどうでもいだろ。
大事なのは実際にどれだけ不動産に精通してるかだろ。
働いてる人間なら誰でもわかることだ。

お前みたいのがいるから鑑定士がバカにされるんだ。

158 :名無し検定1級さん:04/05/27 16:19
まぁまぁ、奇麗事を吠えていられるのは
商売ってモノを解ってない小僧っ子だからってことでw

適正な価格っていうけどさ、結局絶対って数値は無いんだよ。
どんなにデータ揃えたって、そこにデータを読み取る人間の判断が入るだろ。
その判断するのが鑑定士の役割なんだよ。
ただの旗振りだったとしても結論を出して責任を持つ奴が必要な訳。

自分の判断が入る余地があるのが鑑定士の面白いところ。


159 :153:04/05/27 19:53
>>154
一応、鑑定士資格は持ってるよ。仕事やりながら2次半年、3次は3ヶ月で受かったよ。
でもこの資格で食べていこうとは思ってないけどな。
んで、仕事柄評価書見る機会はあるけれど、鑑定士の仕事内容にすごい疑問感じるんだよね。
そもそもそれまで不動産実務に携わったことが無いやつが、あんな実務とかけ離れた
ペーパーテスト受かっただけで、先生面して「鑑定士でござい」と堂々と評価書を
書くこと自体がおかしいと思う。しかも結果責任とらないだろ。出したら出しっぱなしじゃん。

ちなみに鉛筆なめなめというのは、比喩だよ、比喩。おれだって自分で価格査定することは
あるし、エクセルで比準や収益やってることぐらい、わかってるよ。ただ、定量的な根拠
無く、感覚論で土地のプラスマイナスやってるところが変だと思う。
角地+3%の根拠を説明しろとは言わないが、住環境や繁華性で+−10%なんて普通に
見るよ。もちろん定量的な根拠(例:相場価格のバックデータ)はないんだよね。
文章で定性的に説明するとしても、評価書における事例の状況説明は貧弱で、
何で環境が良いか(または悪いか)なんて、全くわからないんだよね。
しかも守秘義務とやらで事例の場所も写真ものってないので、俺が自分でその
修正率の当否を検証することもできないんだよね。
本音いえばもっと事例の数を増やして、相場が把握できるようにしてほしいし、
場所も教えてほしい。
守秘義務で駄目だというのなら、せめてもっと周囲の状況を詳細に説明して、何でその場所が
良いのか(または悪いのか)理解できるようにしてほしいんだよね。今のままでは
根拠のない勝手な意見の押しつけとしか思えない。

後、配分法だけど、建物価格を適当にいじれば、土地価格なんていくらでも操作できるよね。
みなさん、ちゃんと事例カード作成した鑑定士がやってる配分の適否検証してる?
鵜呑みにしてるんじゃないの?
それにそもそも、建物に関する知識は素人とさして変わりない鑑定士に、建物価格を
適切に査定できるのかも疑問だよね。


160 :153:04/05/27 20:01
>>157

俺が学生じゃないのは、文章読めばわかるよな?

161 :名無し検定1級さん:04/05/27 20:05
>>158

だから、鑑定士は結果責任とらないでしょ?

「鑑定士さん(先生とは呼ばない)、あの土地、とてもあの評価書の価格じゃ価格じゃ高すぎて、
引き合い無いみたいなんですよ。」
「いや、あれは私が適正と判断した価格で、正しい価格なんですよ。売れる価格が適正な価格じゃ
ないんです。たとえ売れなくとも、私の判断した価格が正しい価格なんですよ。」
「本当なんですか?でも相場とかけ離れてるんですけど?」
「いや、でもここの公示価格がね〜」

こんな感じでしょ?んで、結局相場とかけ離れた価格を記載した役に立たない評価書でも、
報酬だけは取っていく、と。

162 :157:04/05/27 20:37
>160
153ではなく154へのレスのつもりだった。
153の人、気悪くしてたらゴメン。



163 :名無し検定1級さん :04/05/27 21:52
一般鑑定では取引事例比較法を廃止しる。
競売のように公示からのみの比準にしる。
大規模画地は開発法がすべてで取引事例比較法で
1つの価格が求まるはずがない。


164 :名無し検定1級さん:04/05/27 22:35
>>157

了解。なんか俺の発言に対する批判としては
変だと思ったよ。

165 :153:04/05/27 22:35
>>157

了解。なんか俺の発言に対する批判としては
変だと思ったよ。

166 :153:04/05/27 22:33
>>157

了解。なんか俺の発言に対する批判としては
変だと思ったよ。

167 :名無し検定1級さん:04/05/28 00:10
苦りー怒はどこでも求人してるな。

168 :153:04/05/28 02:30
うおお!!われながらきもい!ブラウザが調子悪くて連続カキコしてしまった!!
157すまん。

169 :名無し検定1級さん:04/05/28 02:34
>>163
でも、おなじマンション素地の取引事例からの比準は、
事例選択と補修正さえ適切なら、現実の市場における実証的データとして
有用なんじゃないの。


170 :名無し検定1級さん:04/05/28 02:38
>>169
その事例はどこから引っ張って来るんですか?


171 :名無し検定1級さん :04/05/28 08:31
>>169
大規模画地の最有効使用が宅地分譲の場合は
取引事例比較法は無理でしょ。
標準化補正すら難しい・・・
すべての事例につき造成設計でもやるのか
それとも統計的に○○○○uの土地は30%規模補正というふうに
画一的に処理するのか


172 :名無し検定1級さん:04/05/28 11:35
>>171 協会事例なら素地の取引の後、たいていは分譲宅地の事例も出てる。
   地積測量図を閲覧すれば何区画で分譲したか確認できる。
   

173 :名無し検定1級さん:04/05/29 00:27
3次試験のように比準は2事例だけでよろしい。

174 :名無し検定1級さん :04/05/29 00:56

素朴な疑問なんだけど地価公示や地価調査が廃止されたら
取引事例カード作成のための費用はどうやって捻出するの?

175 :名無し検定1級さん:04/05/29 07:15
>>174
 最近、そのようなデマを耳にすることがあるが、絶対公示はなくなりません。
固定資産税を何を基準に算定するの?100%残りますので、ご質問はまったくの杞憂
です。

>>169
実際に、大規模画地の取引事例見に行ってますか?
事例では、戸建かマンションの素地か不明な場合がほとんどですよね。
まさか、実際どちらかわからなくても、勝手に判断して、事例を使ってるのですか?


176 :名無し検定1級さん:04/05/29 07:17
175ですが、ちなみに小生は事例は見に行きませんので、想定でやってます。

177 :鑑定官:04/05/29 08:43
>>174
公示・調査のお仕事で作成された取引事例や賃貸事例は
公示・調査の成果物ですので他の仕事での流用は一切認
めていません。公金で作成されたものですよ。
私的に流用しちゃってる勘違い野郎が多いようですね。
そのへん灰色にしてあげてるの分かってますか?
鑑定士通常業務では移動通知等の資料は閲覧さえ出来ません。
174さんはもう少し物事お考えください。

178 :名無し検定1級さん:04/05/29 10:21
>174
地価公示や地価調査が廃止されたら、取引事例カードそのものが無くなる。
自分で不動産屋を訪問して、事例を収集することになる。
公示制度ができる大昔に戻るわけだ。

179 :名無し検定1級さん:04/05/29 12:35
鑑定士は、15万保険無しと言われているみたいですが、
実際お給料ってみなさんどれぐらい貰ってるんですか?


180 :名無し検定1級さん :04/05/29 13:34
地価公示は廃止される頃には
取引価格がすべて公開されているだろう。
不動産屋の訪問なんて他の先進国の鑑定士は
しているのだろうか?

181 :名無し検定1級さん:04/05/29 14:23
技術の高い評判のいい鑑定士って誰?

182 :169:04/05/29 14:27
>>175

大規模地だろうがなんだろうが、事例は見に行くのが基本だから、当然見に行く。
当たり前。

マンションか戸建てかは、立地・規模・容積率・前面道路・周辺の土地利用状況・
取引当事者(ディベ又はその子会社か)で判断してるよ。

183 :名無し検定1級さん:04/05/29 15:12
>>175
ほんとにいってるの?
見に行かないのが基本でしょ 鑑定業界の友達少ないのか?

取引当事者で判断できるのは、ちっちゃい工務店なんかくらいじゃない。マンションのみのでべもあるけど
少ないよ 両方やってるとこが大部分じゃん(割合はかなりの差があるが)
かなりの確率で予想したものがたってることが多いが、そうじゃない場合もあるから
現地にいかなきゃいけないんだよね でも、行ってたら無駄金使うことになるから
うちの事務所じゃ行けないんだ。事例の公開要求ないし

184 :名無し検定1級さん:04/05/29 15:53
都内のデベの開発利潤は何%ぐらいに落ちているのですか?

185 :名無し検定1級さん:04/05/29 16:32
153は、2次試験半年、3次試験三ヶ月で通ったそうです。バカですか?

186 :169:04/05/29 17:42
>>183

見に行くのが原則だろ。確かに見なくとも、、守秘義務を楯にとって、評価書の状況説明はチョロチョロっと
貧弱な状況説明書いて、評価書出せるけどな。
そういう基本的なこともやらないやつが多いから、この業界は馬鹿にされるんだよ。
まあ鑑定士は元々モラル・レベルともに低いし、そのなかでもお前とお前の友人は特に不精
で稼ぎが少ないんだろうな。いわゆる類は友を呼ぶというやつか。

とにかくみにいきゃあ判るだろうが、何が建ってるかは?データ見て当たりつけて絞り込むことは
するけど、お前の言うとおりみにいかにゃわからんだろう?







187 :名無し検定1級さん:04/05/29 17:43
地方では分譲マンション素地なんてないから判断は楽
住宅地域で大規模なら宅地分譲一本
ただ東京でも95%以上の確率で推測はできるけどね

>>183
事例調査しない鑑定士なんて都心の一部の鑑定士だけだよ
傾斜地だったらどーする?

188 :153:04/05/29 17:49
>>185

何で、俺が馬鹿なんだ?
お前は、もっと短期に受かったのか?
ほんとだったらいかに鑑定士試験とはいえ、すげーと認めるよ。


189 :名無し検定1級さん:04/05/29 18:13
都心ですが、一部の鑑定士しか事例調査してないですよ

開発法だったら、完成宅地と素地両方(4〜5事例×2)見に行くのか?
そんなことやってる事務所ないって 


190 :名無し検定1級さん :04/05/29 19:53
都下ですが、素地、完成宅地、賃貸事例、公示・基準地の現地調査しますよ。
全部で15箇所もあるが朝早くから7時ごろまでまでボロボロになるまで調査する。
完成宅地の調査は不要と思われるが写真を取らねばならない。
あとで「現地調査したのか」と言われないためにも・・・

191 :名無し検定1級さん:04/05/29 22:45
>>190
おつかれさまです。依頼者はどういうところなんですか?

売買事例アンケート答えるのやだな〜 入れ替わりたちかわり幅員や間口、さらには写真までとられるのか
知人にはアンケートには絶対返信するなといいたくなるわな

192 :名無し検定1級さん:04/05/29 23:17
>>177
移動通知の閲覧、一般鑑定でもやってるよ。
うちは田舎の県なので都市計画区域外が殆ど。
公示の事例なんかじゃ全然間に合わないし、
地価調査ポイントもメッシュが粗すぎて比準するのもはばかられる。

それに一般鑑定では宅見や農地の事例ばっかり必要だし・・・。
別に公示調査の依頼書なくても移動通知の閲覧させてくれる市町村が殆どだよ。
無料でさせてくれるところもあれば数百円の閲覧料で見せてくれるところもある。


>>190
俺も同じく全部の事例の現地調査するよ。当然かと思ってた。
大阪の鑑定事務所と、今の田舎の事務所、どっちもきちんと調査してた。


193 :名無し検定1級さん:04/05/29 23:17
>>177
移動通知の閲覧、一般鑑定でもやってるよ。
うちは田舎の県なので都市計画区域外が殆ど。
公示の事例なんかじゃ全然間に合わないし、
地価調査ポイントもメッシュが粗すぎて比準するのもはばかられる。

それに一般鑑定では宅見や農地の事例ばっかり必要だし・・・。
別に公示調査の依頼書なくても移動通知の閲覧させてくれる市町村が殆どだよ。
無料でさせてくれるところもあれば数百円の閲覧料で見せてくれるところもある。


>>190
俺も同じく全部の事例の現地調査するよ。当然かと思ってた。
大阪の鑑定事務所と、今の田舎の事務所、どっちもきちんと調査してた。


194 :名無し検定1級さん:04/05/29 23:18
鯖の調子悪い・・・
2重カキコすみません

195 :名無し検定1級さん:04/05/29 23:22
>>191
そうそう、だから事例の確認調査はササっと短時間でが鉄則。
間口と幅員は歩測。
俺、1mずつの歩測はカナリ正確にできるようになっちゃったよ(藁


196 :名無し検定1級さん:04/05/29 23:27
>>195

わかるよ、住人とか近所の人とか見つかったらやだもんな〜。
ほえる犬がいたら特にむかつく。

197 :名無し検定1級さん :04/05/30 11:36
地価調査のかわりに短期動向調査を復活させた
方がいいと思っているのは私だけかな
それと固定資産路線価と相続税路線価を
一本化した方がいいと思う





198 :名無し検定1級さん:04/05/30 13:59
移動通知の閲覧がフリーパスで出来る市町村があるんですか?
確かに従前から公示とか固定とかでどさくさに紛れて閲覧しちゃ
える役所あるにはあるが・・・
一般鑑定だから公的利用ではなく私的流用だよね。
閉ざされるのは時間の問題だよ。
広域合併とかしたら、今まで見せてくれてたよー じゃ通用しない。
事例ソース入手が大変な時代になるね。


199 :名無し検定1級さん:04/05/30 14:24
>179
15万は資格無し補助者だよ。士だったらもっと高い。噂の事務所は年棒500万
で募集かけてたよ。

200 :名無し検定1級さん:04/05/30 16:33
公務員がやっぱりいい。

201 :名無し検定1級さん :04/05/31 10:26
売買価格の公開って、三菱、三井の反対で頓挫したんだろう?
外の業界と違って、不動産業界は大手が業界を変革しようと
いう気概が微塵もないのが情ねえ。
公示でも、都内の場合、大手の方々は中心地の分科会にゴリ
押しで入るのは良いが、事例は出さないし、なんだかなあと
思う。

202 :名無し検定1級さん:04/05/31 21:01
>>193
閲覧したはいいが、肝心の取引価格が分かんなかったら
アンケート帰ってこなかったらどうすんの?

203 :名無し検定1級さん:04/05/31 23:38
不良債権も峠を越したって。
デューディリも少なくなるって。

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